부동산용어상식, 확정일자란 무엇인가?

부동산 계약을 하다보면 확정일자라는 용어가 나옵니다. 월세살이하던 학생시절에는 이 용어와 친숙하지 않았는데요.

 

부동산에서 확정일자란 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말합니다.  주택임대차 보호법에 따라 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

 

조금 더 풀이하면 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.

 

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.

 

이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것입니다.

 

확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.

 

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법입니다.

 

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.

 

확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못하게 됩니다. 즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

 

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.  확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었습니다.

 

 

*** 확정일자받기 ***

 

주택임대차계약서상의 확정일자 부여에 관한 규칙에 의하면 주택 임대차계약증서 소지인은 주택 소재지의 읍·면·동 사무소에서 600원의 수수료와 4장 이상의 경우에는 100원 씩 추가 되는 수수료를 제공하면 관할 행정청이

 

① 임대인·임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서인지

 

② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있는지

 

③ 글자가 연결되어야 할 자행에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 그의 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시하였는지

 

④ 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하였는지

 

⑤ 확정일자가 부여되어 있지 아니한지를 확인 한 후 확정일자를 부여 해 줍니다.

 

확정일자인제도는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 도입한 제도로서 임차인을 보호하기 위한 제도로 법률관계의 내용을 묻지 않고, 문서작성일자만을 확인하는 것이기 때문에 계약서만 가지고 가면 되고, 전세금 규모에 제한이 없습니다.